摘要：目前融資擔保的不動產評估中出現變現價值嚴重低于評估價值、不動產變現能力不足等風險，外聘評估公司并不能完全解決融資擔保公司對不動產評估的需求。本文主要從前期資料信息查詢、收集，現場勘查，評估方法選擇，不動產變現分析，及不動產抵押貸后風險監管等，進行深入分析，結合自身實踐經驗及相關法律、規范文件，探尋不動產價值被高估風險及融資擔保公司自身評估能力不足的解決方法。
關鍵詞：融資擔保;不動產;抵押;評估;
融資擔保業務中或多或少存在不動產抵押的保證措施，外聘評估公司并不能完全滿足融資擔保公司對不動產抵押評估的需求，有時不能對抵押物作出合理的變現價值估計，存在變現能力不足、評估人員責任心不足以及評估費用較高等問題，不動產價值評估因此也成為融資擔保公司增強自身評估能力的必修課程。在不動產抵押物變現處理中，出現較多阻礙不動產變現及變現價值嚴重低于評估價值的問題，與擔保公司的預期相差較大，給擔保公司資產保全追償造成較大的困惱，在一定程度上也會影響操作客戶及風險敞口的判斷。其原因主要是：前期資料信息查詢收集不齊全；現場勘查不仔細周到；評估方法選擇及運用不科學；抵押物變現分析及抵押物貸后風險監管不到位。針對不動產抵押評估流程中出現的問題，根據作者多年的擔保實踐經驗及相關法律、規范文件，從信息收集、現場勘查、評估方法選用、抵押物變現分析及風險提示四個方面探尋解決方案。
一、信息收集
擔保項目中客戶若提供不動產抵押物，應該首選詢問抵押物的相關信息，收集抵押物相關書面資料，查詢抵押物公開信息，為進一步的現場勘查、價值評估、風險分析提供基礎。
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首先應通過與客戶的訪談了解抵押物權屬人。若存在借他人抵押物情況，應了解抵押物權屬人與借款人的關系。然后了解抵押物購置或建造過程、價款支付、使用過程、目前現狀、是否出租、物業費水電費繳納情況、區域周邊情況、市場價格情況。了解是否存在法定優先受償款情形（假定在價值時點實現抵押權，已存在的依法優先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款、其他法定優先受償款）。詢問抵押物相關信息可以有針對性地收集書面資料及公開信息，為下一步工作打下基礎。
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根據了解到的情形，有針對性地收集相關書面資料：（1）權屬資料。權屬人的身份證或營業執照，不動產權證，購買合同，建造合同，價款支付記錄、法定優先受償款說明（一押資料，拖欠工程款資料）。（2）實物使用資料�，F場照片，出租合同，租金收據，物業水電費繳納記錄，抵押物保險單據。在收集資料的過程中，需要關注資料的真偽、資料內容的合理性，例如權證資料原件與復印件對比、購買合同雙方簽名蓋章、資料之間的相互佐證力度，部分情況下通過資料的對比就可以識別權屬資料的真偽或購買價的真實程度。
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為了現場勘查能一次性全面到位地了解抵押物信息，還應當積極利用各個互聯網平臺查詢抵押物相關信息。（1）權屬法律信息。主要關注是否存在法律瑕疵，是否存在一押情況，可以通過各個地市不動產管理單位的小程序，查詢抵押物的抵押狀況、查封狀況、異議登記情況、產權人情況等。（2）周邊配套情況。主要的房地產信息網都能顯示相關內容，為后續的現場勘查提供線索，也為價值評估提供依據。（3）市場價格情況�？梢酝ㄟ^2-3個價格信息網對比了解該房產市場價格是否與借款人的介紹一致。關注該物業周邊成交活躍度、成交價格，以及買賣交易與租賃交易是否均較為活躍。通過公開信息查詢可以進一步驗證客戶提供抵押物權屬資料的真偽。
二、現場勘查
抵押物評估過程中，現場勘查為必不可少的一項工作，也是抵押物風險管理的關鍵一環。大部分抵押物處理障礙來自沒有現場勘查或現場勘查不仔細，加強抵押物現場勘查管理成為公司抵押物風險管理的主要任務。
�。ㄒ唬┈F場勘查的時點及人員要求
一般情況下，抵押物現場勘查應當在項目評審前完成，其間發現的抵押物風險也可以依后續評審人員及評審會的意見進行化解，特殊情況下應當在出合同或出款前完成抵押物現調。
現場勘查人員要求：初次擔保抵押物在條件允許的情況下由項目經理及風控經理共同現調，相互補充、相互監督。項目經理與風控經理均應該對現調抵押物盡調進行詳細了解，做到心中有數，做好調查前的提綱，并為突發情況做好準備預案。
�。ǘ┈F場勘查的內容要求
現場勘查的內容一般包括：抵押物的實物情況、權屬資料核實、周邊環境、市場價格信息等。
1. 實物情況：
門牌號碼，土地面積，建筑面積，建筑物或土地四至，建造結構，裝飾程度，室內大型設備，層高，戶型，通用廠房還是專用廠房。把觀察到的信息與權屬資料記載信息進行比對，權屬文件未記錄的要拍照或及時作書面記錄。對于多個抵押物或與其他權屬人相鄰的建造物，需要特別關注界限是否清晰，主要進出通道是否存在堵塞等情況。
2. 權屬資料及使用情況：
比對權屬資料的復印件與原件，出租合同要核對承租人，核對使用用途與借款人介紹，核實法定優先受償款資料，核實物業及水電費繳納情況，核實建造合同及支付工程款。關注物業權屬人與物業管理公司方面的交談或書面記錄。若現場發現新的信息，應當及時收集新的權屬資料或其他補充資料。權屬資料現場核實主要涉及今后變現風險及價值。
3. 周邊環境：
周邊區域主要功能定位，主要商場，道路交通設施，街道商業氛圍，學校醫院菜市場等生活配套設施。這些信息可以通過現場拍攝照片或視頻記錄，或通過地圖信息截圖保存。該信息主要與后續抵押物價格評估及今后走勢相關。
4. 市場價格信息：
向物業管理人員或附近房產中介人員詢問周邊房產成交量、成交價格情況，出租、出售情況，近一年的價格趨勢是否存在價格低估或高估的情況等。該步驟可現場核實互聯網查詢的市場價格，采用市場比較評估方法獲取現場成交信息。
�。ㄈ┑盅何锂數夭粍赢a管理部門咨詢及現場勘查記錄
由于各地不動產抵押政策有所不同，部分區域抵押物不能辦理在融資擔保公司名下�，F場勘查時最好到不動產管理部門咨詢抵押物的辦理政策及流程，獲取相關申請表及其他書面資料。在咨詢過程中可以一并查詢該抵押物是否存在權屬異議登記，了解其他債權人抵押情況以及其他權利狀況，排除抵押物法律瑕疵�，F場勘查所獲取的資料或照片應當上傳信息系統，將詢問信息記錄的工作底稿作為工作盡職調查痕跡。
三、評估方法的選擇與運用
不動產評估專業性較強，雖然擔保公司員工可能不是專業的評估人員，但是為了有能力進一步復核外聘評估公司的評估價值，或者貸款客戶不允許使用第三方評估機構，或不愿額外增加評估成本，抵押物評估需要依靠自有人員進行。為了避免價值高估，業務操作人員應該掌握一定的評估方法和原則�？紤]到融資擔保行業主要涉及的抵押物類型及估價用途，以下主要介紹常用的三種評估方法。
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市場比較法是依據不動產價格形成的替代原理，選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異，對可比實例成交價格進行處理，得到估價對象價值或價格。市場比較法是最直觀、適用性最廣，也最容易準確把握的一種估價方法。
運用市場比較法的先決條件是所在區域市場比較穩定，可在市場上找到數量較多的可比實例。市場比較法步驟主要包括：（1）搜集可比實例�？杀葘嵗c待估抵押物具有較強的相關性和替代性。不應選取成交價格明顯高于或低于市場價格的交易實例作為可比實例。(2)確定對比基準，對可比實例進行修正�？杀葘嵗拚ń灰浊闆r修正、市場狀況調整、區位狀況調整、實物狀況調整和權益狀況調整）的單項調整幅度不應超過20%，綜合調整幅度不應超過30%。若超過上述幅度，說明該可比實例不合適，應予以更換。(3)選用簡單算術平均、加權算術平均等方法計算綜合結果，作為比較價值。
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收益法是預測估價對象的未來收益，利用資本化率將未來收益轉為現值，得到估價對象價值或價格的方法。適用于估價對象通常有租金等經濟收入的不動產，例如商鋪、寫字樓、廠房、倉庫等，但在市場成交價格活躍的情況下，仍應該優先考慮市場比較法，因為從變現速度方面考慮，市場出售變現方式比出租回款更快，更有利于減少擔保公司的損失。
收益法步驟為：（1）確定收益年限。通常為建筑物的經濟壽命或預計出租期限，以期限較短者為準。（2）核實前3年的實際凈收益，預測期間凈收益和凈收益變化情形。（3）確定期末轉售收益。（4）確定資本化率。資本化率可以簡便參考該筆貸款的綜合年化融資成本。（5）運用折現方法求出現值作為抵押物價值。
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成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本和折舊，將重置成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。適用于測算市場不夠活躍或同類不動產交易較少的地區，例如在建工程，或剛建成尚未使用的廠房、倉庫，以及一些集體產權的物業等。該類物業在公開拍賣等市場不易變現，但是在部分村集體或擔保公司的社會關系網中存在協議變賣的可能。這類購買者主要考慮的因素為重置成本。
成本法步驟為:(1)確定重置成本。對于建成時間較長的建筑物，可以參考最新可比建筑物的單位建筑面積經濟指標進行簡化計算，或者參考當地工程造價部門發布的主要建筑物經濟指標進行調整計算。對于建成時間在1年以內的，可以直接核實該抵押物的建筑成本作為評估價值。（2）計算折舊。折舊分為物質折舊、功能折舊兩個組成部分，分別估算出各個組成部分的折舊率。(3)計算建筑物價值。用重置成本乘以折舊率計算建筑物價值。(4)計算土地價值。應該單獨采用市場比較法或成本法（購置成本）估算。(5)合計加總計算抵押物價值。
四、抵押物變現分析及風險提示
經過上述評估程序后可得出市場價值，但是倘若項目出現風險，需要處理中途抵押物時，最終的變現價值與評估的市場價值可能存在一定的差異，故非常有必要進行變現分析及借款期間的風險提示。這也是擔保公司自身評估與外部公司評估最大的不同：擔保公司更關心變現分析及抵押物價值的后期變化。
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變現能力是指假定在估價時點實現抵押權，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。變現能力分析應當包括抵押房地產的通用性、獨立使用性或者可分割轉讓性，以及假定在估價時點拍賣或者變賣，最可能實現的價格與評估的市場價值的差異程度，還有變現的時間長短以及費用、稅金的種類、數額和清償順序。通常清償費用包括變現拍賣費用、相關稅費、法定優先受償款、拖欠購房款、償還優先于本次抵押債權的債權本息等。在扣除上述費用后，才能真正償還擔保公司風險敞口。
�。ǘ┙杩钇陂g抵押物風險提示及監管
該部分在目前的調查報告和風險評審報告未能得到充分體現。目前房地產市場價格處于高位，三、四線城市房地產價格出現下行趨勢，對于不動產抵押物的價值風險應當給以足夠的關注，并書面提示相關風險：(1)區域周邊環境變化及功能定位規劃；(2)區域房地產市場價格的變動;(3)抵押物使用狀態的變動。
基于上述風險，在保后監管過程中，抵押物使用狀態及價值也應納入風險監管范圍。定期對抵押物價值進行復評，并查詢抵押物的異議登記情況、查封情況、二押情況。對于外地抵押物應定期收集抵押物內外部照片，盡可能購置財產保險，確保抵押物的物理價值屬性。
參考文獻
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